Kupovina nekretnine u 2026. godini predstavlja jednu od najvećih finansijskih odluka koje većina ljudi donosi tokom života.
Cene nekretnina su poslednjih godina rasle sporije nego u periodu posle pandemije, ali i dalje ostaju visoke u odnosu na prosečne prihode.
Kamatne stope su stabilizovane, mada su znatno više nego pre 2020. godine, pa većina kupaca i dalje mora pažljivo da računa dugoročne troškove kredita.
Dilema između kuće i stana nije samo pitanje načina života već i procene rizika i dugoročne vrednosti ulaganja. Mnogi kupci razmišljaju da li je bolje imati dvorište i veću površinu ili likvidniju nekretninu koju je lakše prodati ili izdati.
U nastavku analiziramo šta je u realnim uslovima 2026. godine isplativija investicija i u kojim situacijama kuća ili stan imaju prednost.
Šta je bolja investicija u 2026. godini – kuća ili stan?
Ako posmatrate nekretninu kao investiciju, u većini situacija stan je stabilnije i predvidljivije ulaganje. Potražnja za stanovima je konstantna, posebno u većim gradovima gde postoji tržište zakupaca i kupaca. Stanovi se brže prodaju i lakše izdaju, pa je finansijski rizik manji.
U većim gradovima, novogradnja često predstavlja početnu tačku za poređenje cena i lokacija, jer omogućava uvid u aktuelne tržišne vrednosti.
Kuća može biti isplativa ako je cena po kvadratu znatno niža nego kod stanova ili ako planirate dugoročan život bez čestih selidbi.
U manjim gradovima kuće često imaju povoljniji odnos cene i površine, ali je tržište kupaca ograničeno.
U praksi se odluka često svodi na sledeće situacije:
- Stan se češće kupuje kada imate ograničen budžet i planirate kredit na 20 ili 30 godina.
- Kuća ima smisla kada planirate stalni život i imate rezervu za održavanje.
- Stan je sigurniji izbor ako postoji mogućnost da ćete nekretninu kasnije prodavati.
Početni troškovi kupovine nekretnine
Prilikom kupovine nekretnine razlika između kuće i stana ne završava se samo na ceni po kvadratu. Ukupni početni troškovi često su presudan faktor.
Kod stanova troškovi su relativno predvidljivi. Kod kuća često postoje dodatni izdaci koji nisu odmah vidljivi.
Najčešći početni troškovi uključuju:
- Učešće za stambeni kredit koje se najčešće kreće oko 20 odsto vrednosti nekretnine.
- Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto kod starogradnje ili PDV kod nove gradnje.
- Troškove sređivanja i renoviranja koji su kod kuća obično veći nego kod stanova.
Stan od 60 kvadrata u većem gradu može zahtevati početni kapital od 20.000 do 35.000 evra. Kuća slične vrednosti često zahteva dodatnih nekoliko hiljada evra za prilagođavanje instalacija ili grejanja.
Mnogi kupci tek posle useljenja shvate koliko dodatni troškovi mogu povećati realnu cenu nekretnine.
Troškovi održavanja tokom godina
Troškovi održavanja predstavljaju jednu od najvećih razlika između kuće i stana. Oni direktno utiču na dugoročnu isplativost investicije.
Stanovi imaju predvidljivije mesečne izdatke. Kuće zahtevaju više ulaganja tokom vremena.
U praksi se najčešće izdvajaju sledeće razlike:
- Stanovi imaju zajedničke troškove održavanja koji su obično manji od pojedinačnih radova na kući.
- Kuće zahtevaju redovne popravke krova, fasade ili instalacija koje mogu biti značajan izdatak.
- Grejanje kuće obično košta više nego grejanje stana iste površine.
Tipičan godišnji trošak održavanja stana kreće se između 5 i 10 evra po kvadratu. Kod kuće taj iznos često prelazi 15 evra po kvadratu kada se uračunaju veći radovi.
Ova razlika postaje posebno važna kod kupovine na kredit, jer mesečna rata nije jedini stalni trošak.
Razlike u cenama nekretnina
Cene nekretnina u Srbiji i dalje značajno zavise od lokacije. Stanovi u većim gradovima često imaju višu cenu po kvadratu nego kuće u istim sredinama.
Pregled tipičnih cena u 2026. godini:
| Tip nekretnine | Veći gradovi | Manji gradovi |
| Stan | 2000 do 3500 €/m² | 900 do 1500 €/m² |
| Kuća | 900 do 2000 €/m² | 500 do 1000 €/m² |
Stanovi su skuplji po kvadratu, ali ukupna cena često bude slična jer kuće imaju veću površinu.
U manjim sredinama kuće su često dostupnije, ali rast cena je sporiji nego kod stanova u urbanim zonama.
Razlika u ceni često odražava i razliku u tražnji. Nekretnine u gradovima imaju stabilnije tržište i više potencijalnih kupaca.
Mogućnosti izdavanja nekretnine
Ako nekretninu kupujete kao investiciju, mogućnost izdavanja predstavlja važan faktor.
Stanovi imaju jasnu prednost jer postoji kontinuirana potražnja zakupaca. Studenti, mladi parovi i zaposleni čine stabilno tržište.
Kod izdavanja najčešće se primećuju sledeće razlike:
- Stanovi se lakše izdaju na duži period.
- Kuće se češće izdaju porodicama i period zakupa je duži.
- Stanovi imaju stabilniji prinos od zakupa.
Prosečan godišnji prinos od izdavanja stanova u većim gradovima kreće se između 4 i 6 odsto vrednosti nekretnine.
Kuće mogu doneti sličan prihod, ali period bez zakupaca često je duži.
Uticaj lokacije na dugoročnu vrednost
Lokacija je jedan od ključnih faktora koji određuju dugoročnu vrednost nekretnine.
U većim gradovima blizina posla, škola i javnog prevoza direktno utiče na cenu. Stanovi u takvim zonama zadržavaju stabilnu vrednost.
Kod kuća lokacija ima drugačiji značaj. Blizina grada može povećati cenu, ali udaljenije lokacije imaju manju likvidnost.
Banke u Srbiji najčešće odobravaju stambene kredite sa rokom otplate do 30 godina i učešćem od najmanje 20 odsto vrednosti nekretnine.
Ovaj uslov često ograničava izbor kupaca i utiče na odluku između kuće i stana.
U praksi kupci često biraju kompromis između lokacije i površine.
Troškovi kredita i kamatnih stopa
Većina kupaca u Srbiji kupuje nekretninu putem stambenog kredita.
U Srbiji se tipične efektivne kamatne stope u 2026. godini za stambene kredite vezane za euribor kreću oko 4–6% godišnje.
Ova razlika može značajno uticati na ukupnu cenu nekretnine.
Kod kredita se posebno izdvajaju sledeći faktori:
- Veća cena nekretnine znači i veću ukupnu kamatu tokom otplate.
- Duži rok otplate smanjuje mesečnu ratu ali povećava ukupni trošak.
- Promene euribora mogu promeniti visinu rate.
Kod kredita od 100.000 evra ukupna kamata tokom 30 godina često prelazi 70.000 evra, pa čak i 100 000.
Klasični online kalkulator banke će vam preračunati ovu kamatu do maksimum 50 000 evra, jer su njihovi online modeli zasnovani na povoljnoj kamatnoj stopi. U praksi kamate često budu više.
Likvidnost nekretnine pri prodaji
Likvidnost predstavlja važan faktor ako planirate eventualnu prodaju nekretnine.
Stanovi se u proseku prodaju brže nego kuće. Razlog je veći broj zainteresovanih kupaca.
U praksi razlika izgleda ovako:
- Stanovi se često prodaju u roku od nekoliko meseci.
- Kuće se mogu prodavati znatno duže.
- Cena kuće često mora da se koriguje da bi se našao kupac.
- Banke lakše odobravaju kredite za tipične stanove nego za specifične kuće.
U manjim gradovima ova razlika je još izraženija.
Mnogi vlasnici kuća tek prilikom prodaje shvate koliko tržište može biti ograničeno.
Rizici ulaganja u nekretnine
Nijedna nekretnina ne predstavlja potpuno sigurno ulaganje. Tržište može da stagnira ili da se menja zavisno od ekonomskih kretanja.
Najvažniji rizici uključuju:
- Promene kamatnih stopa koje povećavaju rate kredita.
- Pad potražnje na lokalnom tržištu.
- Neočekivane troškove održavanja.
- Pad vrednosti nekretnina u periodima slabije kupovne moći.
- Produžen period prodaje kada je tržište usporeno.
Rizici su često veći kod kuća jer su troškovi održavanja teže predvidljivi.
Stanovi imaju stabilnije tržište ali ni oni nisu bez rizika.
Tipični profili kupaca kuće i stana
Razlika između kupaca kuće i stana često proizlazi iz životnih okolnosti i finansijskih mogućnosti.
Stanove češće kupuju mlađi kupci koji prvi put rešavaju stambeno pitanje ili planiraju kredit na duži period.
Kuće češće kupuju porodice koje planiraju dugoročan život i imaju stabilne prihode.
Tipične situacije uključuju:
- Stan se češće bira u većim gradovima zbog blizine posla.
- Kuća se češće bira u manjim sredinama gde je cena pristupačnija.
- Stan se češće kupuje kao investicija za izdavanje.
Razlika između komfora i investicione logike često predstavlja ključnu dilemu.
U mnogim manjim gradovima cena kuće sa dvorištem može biti jednaka ceni manjeg stana u većem gradu.
Ova razlika često dovodi kupce u dilemu između većeg prostora i bolje investicije.
U praksi se pokazuje da izbor zavisi od planova za narednih deset ili više godina.
Kupci koji planiraju česte promene mesta stanovanja češće biraju stan.
Oni koji planiraju dugoročan boravak češće biraju kuću.
Zaključak
U uslovima tržišta 2026. godine stan je u većini slučajeva sigurnija investicija zbog stabilnije potražnje i lakše prodaje. Kuća može biti isplativa ako planirate dugoročno stanovanje i imate rezervu za održavanje.
Ako kupujete prvu nekretninu na kredit, stan je obično racionalniji izbor zbog predvidljivijih troškova.
Ako planirate dugoročan život i veći prostor, kuća može biti opravdana odluka.
Najvažnije je da procenite realne troškove i planove pre donošenja konačne odluke.
